EntreprisesSARL de famille : la clé pour dynamiser votre investissement immobilier

SARL de famille : la clé pour dynamiser votre investissement immobilier

A la recherche d’un moyen pour booster vos rendements et alléger vos impôts dans un marché de l’investissement immobilier en quête perpétuelle d’innovations ? La réponse est toute trouvée : la SARL de famille ! Pour Philippe Lauzeral de Finzzle Groupe, il s’agit là d’une alternative pleine de promesses, et pour cause… A l’instar de la SCI familiale, la SARL de famille offre la possibilité de regrouper les propriétés immobilières sous une même enseigne familiale. Mais là où elle sort du lot, c’est par sa flexibilité et ses multiples avantages, particulièrement pour ceux qui se lancent dans l’investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Décryptage ! 

SARL familiale en LMNP : flexibilité et avantages fiscaux à la loupe 

La SARL de famille est une forme juridique qui permet non seulement la location meublée, ouvrant la voie aux privilèges du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), mais elle autorise également l’option pour le régime de la TVA sur les biens en résidences de services, ce qui inclut la possibilité de déduire cette taxe du prix d’achat.

La SARL de famille se soumet à l’impôt sur le revenu, évitant ainsi la double imposition souvent associée à l’impôt sur les sociétés, grâce à un principe de transparence fiscale où l’impôt est acquitté directement par les associés. Pour bénéficier de ce régime et conserver son caractère familial, la SARL doit répondre à deux critères stricts : les associés doivent être liés par des liens familiaux directs et l’entreprise doit se consacrer exclusivement à la location meublée.

Par ailleurs, l’un des atouts majeurs de la SARL de famille réside dans la possibilité d’employer le compte courant d’associé comme levier financier, offrant une alternative au recours à l’emprunt bancaire et facilitant ainsi la gestion des apports et des revenus au sein de la structure. Au-delà de ces avantages fiscaux et financiers, choisir une SARL de famille pour gérer des biens en LMNP permet une distribution souple des revenus entre les membres, optimisant la gestion patrimoniale et fiscale de la famille.

Décryptage des avantages fiscaux et financiers pour les investisseurs

Nous vous le disions, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est truffé d’avantages… L’une des « pépites » de ce régime est la capacité à amortir le coût d’acquisition du bien immobilier, sur une période étendue de 25 à 40 ans pour l’immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Cette possibilité d’amortissement, exclusive au régime réel d’imposition, permet de minorer significativement le revenu imposable issu des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) générés par la location meublée, diminuant d’autant l’impôt dû, voire le neutralisant totalement.

Pour ceux en quête de simplicité, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus BIC, contre seulement 30 % pour la location nue. Ultra simplifiée, cette mesure est une véritable aubaine, surtout pour les investisseurs débutants ou ceux privilégiant une gestion allégée. Par ailleurs, les avantages du LMNP ne se limitent pas à la fiscalité, en cela que chaque associé dans ce type de structure tire profit des revenus locatifs proportionnellement à sa part dans l’entreprise, gage d’une imposition équitable selon l’investissement de chacun. 

SARL de famille, un rempart pour votre patrimoine et un tremplin pour sa transmission

Comme le decrypte pour nous Finzzle Groupe, la SARL de famille distingue clairement les biens personnels de ceux dédiés à l’investissement familial, agissant comme une barrière protectrice contre les aléas financiers et les litiges. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, ce qui signifie que leur patrimoine personnel reste à l’abri en cas de difficultés.

Au-delà de la protection, la SARL de famille se positionne comme un vecteur privilégié pour la transmission patrimoniale. En effet, le passif de la société, incluant les emprunts ou les comptes courants d’associé, diminue la valeur des parts sociales. Cela rend la transmission des parts plus abordable financièrement que celle du bien immobilier lui-même. Par ailleurs, la méthode contourne également les écueils de l’indivision, souvent source de complexités et de blocages entre héritiers.

L’astuce de la donation de la nue-propriété des parts sociales aux enfants, tout en conservant l’usufruit, permet de réduire encore les coûts de transmission. Dans le détail, les droits de donation sont calculés sur une base moins élevée, et à terme, les enfants accèdent à la pleine propriété du patrimoine immobilier sans fiscalité supplémentaire. Cela dit, opter pour une SARL de famille implique de se conformer à des exigences comptables et fiscales plus rigoureuses, susceptibles d’engendrer des frais de gestion accrus.

Transmission de patrimoine : comparatif entre la donation directe et via SARL de famille

Dans le monde de l’investissement immobilier, la question de la transmission patrimoniale se pose avec acuité, surtout pour les familles détenant plusieurs biens en LMNP. Prenons l’exemple d’un couple marié avec des enfants, désireux d’organiser la transmission de leur patrimoine immobilier. Dans ce cas, deux scénarios se présentent :

Cas 1 : la transmission directe des biens

Ici, le couple choisit de donner la nue-propriété de leurs biens immobiliers directement à leurs enfants. Cette configuration entraîne un démembrement de propriété, avec les parents en tant qu’usufruitiers et les enfants comme nus-propriétaires en indivision. Cette option impose un consensus familial pour toute décision de vente, et le coût de la donation peut s’avérer élevé, compte tenu de la plus-value immobilière, de l’imposition sans déduction des passifs, et de l’impact sur l’amortissement des biens. Au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires, mais les décisions autour de la gestion des biens restent soumises à l’unanimité, complexifiant l’administration du patrimoine.

Cas 2 : l’organisation via une SARL de famille

En optant pour cette structure, les parents apportent leurs biens à une SARL de famille et incluent leurs enfants dès le départ. Ils peuvent alors transmettre la nue-propriété des parts sociales tout en conservant la gestion grâce à leur statut de co-gérants. Cette méthode réduit significativement le coût de la donation, les passifs de la SARL diminuant la base taxable, sans affecter l’amortissement ni générer de plus-value immobilière à régler. A la disparition des parents, les enfants héritent de la pleine propriété des parts, et la prise de décision sur la gestion des biens nécessite seulement une majorité, simplifiant ainsi considérablement les opérations.

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